El contrato de arrendamiento: guía rápida

Qué es un contrato de arrendamiento: definición

Un arrendamiento es un contrato por el cual una parte (arrendador) cede el uso de un bien mueble o inmueble a otra parte (arrendatario o arrendador), durante un periodo de tiempo fijo o determinable, a cambio de una contraprestación monetaria. Por lo tanto, el arrendamiento es necesariamente oneroso y ésta es la diferencia fundamental con el contrato de comodato, que es esencialmente gratuito.

Se trata de un contrato típicamente consensual (el acuerdo se perfecciona con el intercambio del consentimiento, sin necesidad de la entrega material de la cosa), tiene efectos imperativos (ya que no da lugar a la adquisición de ningún derecho real sobre el bien, sino sólo al derecho de disfrute y uso) y está profusamente regulado por el Código Civil y algunas leyes específicas.

Veamos juntos sus principales características

Contenido del contrato de arrendamiento

El contenido de los contratos de arrendamiento varía en función del tipo específico de contrato que las partes decidan establecer y de las cláusulas que incluyan en el mismo.

Sin embargo, a pesar de la libertad concedida a las partes, hay ciertos elementos que suelen formar parte del contrato de arrendamiento y que tanto el arrendador como el arrendatario deben tener cuidado de incluir al redactarlo.

Los elementos necesarios

Entre los principales se encuentran:

• La fecha de firma del contrato de arrendamiento: es la fecha en la que se firma el contrato de arrendamiento, a partir de la cual (a menos que se acuerde una fecha diferente) comenzará el arrendamiento. Si coincide con la fecha de inicio, el plazo que la ley concede a las partes para registrarlo también empieza a contar desde la fecha de celebración;
• Datos del arrendatario y del arrendador: es esencial incluir correctamente los datos que permitan reconstruir de forma clara e inequívoca la generalidad de las partes, es decir, las partes que celebran el acuerdo. Por lo que respecta a los datos esenciales, se trata principalmente del nombre, apellidos (o razón social), fecha y lugar de nacimiento, dirección de residencia o domicilio social, código fiscal o número de IVA;
• Identificación del bien que se facilita para su uso. Se trata de un elemento que no puede faltar en un contrato, y se refiere al suministro de datos detallados sobre el objeto del contrato. Especialmente en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles, debe contener todos los datos pertinentes. Por lo tanto, será necesario destacar la dirección (especificando la escalera, el piso y otros elementos que permitan identificar correctamente el inmueble), los datos catastrales, los locales y servicios de los que se compone el inmueble, cualquier dato pertinente, el uso para el que está arrendado (por ejemplo, vivienda, taller, etc.);
• Precio del alquiler y forma de pago;
• Duración del arrendamiento.

Hablaremos del precio (o, más correctamente, del alquiler) y de la duración del contrato de arrendamiento en párrafos separados.

En cualquier caso, se reitera que las partes bien pueden optar por adoptar el esquema contractual de su elección, ya sea utilizando uno predefinido o redactándolo libremente desde cero.

Registro del contrato de arrendamiento

En un plazo de 30 días a partir de la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento, las partes están obligadas a registrarlo. La excepción prevista por el legislador está relacionada con la disponibilidad de un contrato con una duración inferior a 30 días dentro del año natural.

Hay que tener en cuenta que la ley prevé que los contratos de arrendamiento sean registrados por el arrendador o el arrendatario, con el pago de los impuestos debidos, cualquiera que sea el importe del alquiler acordado y la duración.

El alquiler

El alquiler es la contraprestación del contrato de arrendamiento, pagadera al arrendador por el arrendamiento del inmueble al arrendatario. De ello se deduce que la renta es un elemento esencial para la "regularidad" del contrato de arrendamiento. Si no se indica y no puede determinarse, puede dar lugar a la nulidad del propio contrato.

La contraprestación, o renta, es, por tanto, la cantidad de dinero que el inquilino está obligado a pagar al propietario al final del periodo pactado (que suele coincidir con un mes, aunque nada impide que las partes puedan pactar otra cosa, con periodicidad trimestral o cuatrimestral).

La determinación del alquiler se confía al libre acuerdo de las partes, aunque a lo largo del tiempo algunas leyes específicas sobre la materia han contribuido, no obstante, a afectar a la autonomía contractual introduciendo, por ejemplo, alquileres pactados, sistemas de bloqueo o congelación, etc.

El impago del alquiler por parte del inquilino puede dar lugar a un procedimiento de desahucio por falta de pago.

Los conceptos de la tasa

También se suele acordar que el alquiler estipulado en el contrato pueda actualizarse periódicamente. La actualización suele realizarse a partir de los índices medios determinados por el ISTAT.

En cualquier caso, para evitar malentendidos y dificultades de interpretación en el contrato, las partes deben procurar precisar los distintos elementos que componen la contraprestación debida, distinguiendo entre

• Gastos anuales, es decir, todas las cantidades que se adeudan por gastos accesorios relacionados. Es el caso, por ejemplo, de los servicios públicos o los gastos de condominio u otros conceptos que puedan especificarse (que suelen prorratearse cargando al inquilino los gastos relativos a la administración ordinaria y cargando al propietario los relativos a las obras extraordinarias de mantenimiento);
• Plazo, es decir, el importe que debe pagarse en cada vencimiento especificado en el acuerdo, como la suma de los dos conceptos anteriores, dividida por el número de plazos (doce si el pago es mensual).

La duración del arrendamiento

Un elemento esencial del contrato de arrendamiento es también su duración.

El arrendamiento no puede exceder de treinta años. Sin embargo, no se prescribe ningún plazo mínimo, por lo que cualquier determinación a este respecto se deja a las partes.

De ello se desprende que la duración del contrato viene determinada generalmente por las distintas leyes especiales que se promulgan al respecto. Las leyes especiales se ocupan de definir los plazos de inicio, como 4 años para los contratos de uso residencial, 6 años para los contratos de "otro uso" y 9 años para el uso hotelero, así como los plazos de renovación (como 4+4 para los contratos de uso residencial).

Otras posibles cláusulas del contrato

Como ya hemos recordado, el contrato de arrendamiento puede personalizarse libremente entre las partes con la inclusión de otras opciones y elementos.

Entre los más comunes se encuentran

• Fianza o depósito de seguridad. Es la suma de dinero que el inquilino entrega al propietario al concluir el contrato. El importe se abona como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas. A continuación, debe devolvérsela al final del alquiler (generalmente corresponde a dos o tres mensualidades);

Un modelo - fac simile de contrato de arrendamiento

He aquí un ejemplo de cómo redactar un contrato de arrendamiento en términos abstractos. El arrendamiento de bienes inmuebles para uso residencial o comercial debe contener adecuadamente cláusulas y menciones de las leyes especiales pertinentes.

"CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Por el presente escrito, el Sr. _________________ (nombres y número de identificación fiscal de la parte que concede un arrendamiento - arrendador) y el Sr. _________________ (nombres y número de identificación fiscal de la parte que recibe un arrendamiento - arrendatario).

Acuerdan y estipulan lo siguiente:

El Sr. ______________ (arrendador) como propietario de ________________________ (descripción detallada del bien y, si se trata de un bien inmueble, los datos catastrales) cede al arrendatario, que lo acepta en el estado en que se encuentra de hecho y de derecho, dicho bien para su uso y por la duración de _______ (indicar el plazo de referencia del contrato de arrendamiento).

La renta del citado arrendamiento se fija en ____ euros mensuales, que serán abonados a la parte arrendadora de acuerdo con las siguientes condiciones ________ ;

Según el caso:

Dicha renta se revalorizará anual e íntegramente de acuerdo con los índices ISTAT de precios al consumo para revalorizaciones monetarias;

El Arrendatario utilizará el inmueble __________________________ (indicar la forma en que se utilizará el inmueble, por ejemplo -si se trata de un inmueble- la referencia a que se utilizará exclusivamente como vivienda civil);

El Arrendatario no podrá subarrendar la propiedad arrendada;

A la expiración del contrato, el Arrendatario deberá devolver el bien en el mismo estado en que le fue entregado;

El Arrendatario correrá con los gastos de mantenimiento ordinario;

Los gastos de registro de esta escritura correrán a cargo de ____;

Las partes eligen, con referencia a la ejecución del mencionado acuerdo, domicilio respectivamente en _____ y en ______ (dirección en la que las partes tienen la intención de recibir comunicaciones con referencia al presente acuerdo);

Para todas las cuestiones no acordadas, las partes se remiten a las disposiciones de la ley y específicamente (en el caso de los arrendamientos para uso comercial Ley 392 de 1978, cuando los arrendamientos para uso residencial Ley 431 de 1998, para los arrendamientos para uso transitorio se remiten a los acuerdos locales del municipio).

Lugar, fecha

Firma de las partes".

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